Norme a cui attenersi in condominio

Con l’arrivo della stagione calda, sempre più italiani ricorrono all’installazione di un impianto di condizionamento. A tal proposito, la Confedilizia fa presente che chi vive in condominio deve essere particolarmente attento a norme e regolamenti per non arrecare danno al decoro della facciata dell’immobile.
Con l’entrata in vigore della Riforma del condominio, la facciata dell’edificio condominiale entra a far parte di quella categoria di parti comuni di proprietà di tutti i condomini e pertanto può consentire la collocazione del motore esterno del condizionatore purché non turbi l’equilibrio estetico dell’edificio. Non solo, ma se tale regolamento lo vieta espressamente, esso diviene un ostacolo superabile solo con l’unanimità dei consensi in sede di assemblea.
Sebbene ciascun condomino ha diritto a servirsi della facciata condominiale per l’installazione di un impianto di condizionamento, è pur vero che l’uso del bene comune deve avvenire nel rispetto delle regole e dei limiti individuati da dottrina e giurisprudenza nel corso degli anni.
Bisogna sempre tenere in considerazione alcuni aspetti prima di procedere all’installazione dell’impianto:

  • se il Comune ha imposto dei vincoli;
  • se il regolamento condominiale prevede divieti;
  • garantire il pari uso della cosa comune a tutti i condomini, fermi restando i limiti dell’art. 1102 C.C.;
  • fare attenzione al posizionamento del motore esterno affinché non ostacoli la vista dei condomini e non alteri la statica dell’edificio;
  • la rumorosità non deve superare la normale tollerabilità;
  • rispettare il decoro architettonico dell’immobile non stravolgendo l’armonia della facciata con impianti di grosse dimensioni.
Installazione di un impianto di condizionamento a Milano

Le autorizzazioni per la realizzazione dei lavori

Un conto è procedere alla ristrutturazione di un intero edificio, comprendendo anche la realizzazione dell’impianto di condizionamento, altra cosa è procedere solo alla realizzazione dell’impianto di condizionamento. In questo caso, il più delle volte sarà solo necessario procedere al montaggio delle staffe esterne su cui posizionare il motore, quindi montare lo split all’interno dell’appartamento o dell’ufficio. Nella seconda ipotesi (la prima è ovviamente più complessa), l’installazione di un condizionatore dovrebbe rientrare nella cosiddetta “attività edilizia libera” (art. 6 D.P.R. 380 del 6 giugno 2001). Ovviamente, se si dovesse lavorare su parti strutturali dell’edificio, sarebbe necessaria una DIA o una SCIA. meglio comunque sempre un chiarimento con l’Ufficio tecnico Comunale, sia perché tale tipologia di opera potrebbe essere specificamente disciplinata nel regolamento edilizio comunale, sia perché l’immobile potrebbe essere in qualche modo vincolato o costruito in zona vincolata (in alcuni centri storici, ad esempio, vige il divieto di montare motori di condizionatori che siano visibili sulla strada principale).
Altra questione: il posizionamento del motore del condizionatore all’esterno dell’edificio può essere interpretato come un intervento edilizio con conseguente alterazione della sagoma e dell’aspetto esteriore dello stesso?
Il problema è stato affrontato dal TAR Puglia che ha chiarito che il posizionamento del motore all’esterno della facciata non comporta alcuna modifica apprezzabile della sagoma degli edifici e, più in generale, di alcuna norme edilizia per cui non dovrebbe essere necessaria alcuna comunicazione alla Pubblica Amministrazione.

 

Interventi su edifici vincolati

Qualora l’edificio fosse sottoposto a vincolo da parte della Soprintendenza, si dovrebbero considerare norme e procedure stabilite dal D.Lgs. 42 del 22 gennaio 2004, il cosiddetto Codice dei beni culturali e del paesaggio. Proprietari, possessori o semplici detentori di immobili sottoposti a vincolo o siti in aree vincolate devono richiedere l’autorizzazione all’Ente a cui è devoluta la tutela prima di eseguire qualunque lavoro: “l’esecuzione di opere e lavori di qualunque genere su beni culturali è subordinata all’autorizzazione del Soprintendente” (art. 21 co.4)
La legge, inoltre, protegge anche i beni di proprietà privata per i quali sia stato emesso un provvedimento contenente una dichiarazione di interesse culturale. Ad esempio, gli immobili con più di settanta anni sono sottoposti a una presunzione di interesse culturale finché non sia intervenuta la preventiva verifica di interesse, che va richiesta dall’interessato. Se la procedura di verifica di interesse si conclude negativamente, i beni vengono esclusi da tutela e sono considerati “liberi”, altrimenti il Soprintendente può sospendere i lavori (art. 28, co. 2).
In buona sostanza, per chiedere l’autorizzazione all’esecuzione delle opere l’interessato dorà presentare una istanza correlata da una relazione con documentazione fotografica sullo stato dei luoghi, ed essere disponibile alle eventuali prescrizioni dell’Ente. La relazione tecnica dovrebbe essere realizzata in modo da evidenziare la non invasività dell’intervento e la sua conformità all’ambiente circostante, magari fornendo rendering che rendano apprezzabile, dal punto di vista visivo, lo scarso impatto delle opere sull’ambiente circostante.

 

Conclusioni

Per quanto i lavori di installazione di un impianto di condizionamento in un’unità immobiliare possano sembrare banali, i rischi che si possono correre in termini di sanzioni sono sempre presenti. Il consiglio è affidarsi al proprio buon senso, e quindi diffidare dalle imprese che minimizzano tali rischi. E’ sempre opportuno affidarsi ad imprese specializzate, che procederanno ad una valutazione attenta, che conoscano i regolamenti condominiali e comunali, che si occupino degli aspetti burocratici e delle relazioni ed istanze del caso per eseguire i lavori in piena sicurezza e nella più limpida legalità.

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